Venta de inmuebles formas de documentaciones

CASOS EN VENTA DE INMUEBLES - DOCUMENTACION
1. AMBOS NO SON CONTRIBUYENTES – INMUEBLE UNICO DUEÑO

Vendedor: No contribuyente
Comprador: No contribuyente
Tener en cuenta:
✓ Escritura de transferencia mencionando este caso en la escritura que el vendedor y comprador son no contribuyentes certificando eso con la constancia de no ser contribuyentes de ambos.
✓ La escribanía retiene el importe el IVA al vendedor y paga al fisco (según Decreto N° 1030/13 Art.45).
✓ En el caso de que el vendedor sea extranjero según Decreto 359/18 Art.45 la escribanía también deberá retener el IRP.
✓ Por la venta, el vendedor podría convertirse en contribuyente del IRP ya que dicho importe suma para el RNI.


2. VENDEDOR NO CONTRIBUYENTE/COMPRADOR CONTRIBUYENTE – INMUEBLE UNICO DUEÑO
Vendedor: No contribuyente
Comprador: Contribuyente
Tener en cuenta:
✓ El comprador puede realizar una autofactura adjuntado la fotocopia de cedula + constancia de no ser contribuyente del vendedor, como documentación. Si es contribuyente solo del IRP deberá emitir una autofactura virtual.
✓ La escribanía retiene el importe el IVA al vendedor y paga al fisco (según Decreto N° 1030/13 Art.45). Dispone además que, en dichas operaciones, el comprobante de retención deberá ser emitido a nombre del vendedor, debiendo consignarse el nombre completo e Identificador RUC del comprador y en el lugar previsto para detallar el número y fecha del comprobante de venta se deberán consignar los de la Escritura Pública. Asimismo, señala que los contribuyentes podrán utilizar como documentación respaldatoria del crédito fiscal por la adquisición de inmuebles el comprobante de la retención, practicada cuando dicha adquisición esté directa o indirectamente vinculada a su actividad gravada. A dichos efectos, el escribano deberá otorgar una copia autenticada de este documento al comprador del inmueble. Siendo así, debe entenderse que los datos del adquirente deben consignarse en el cuerpo del Comprobante de Retención, en tanto que los datos del vendedor deben consignarse en el encabezado del documento.
✓ En el caso de que el vendedor sea extranjero según Decreto 359/18 Art.45 la escribanía también deberá retener el IRP.

3. VENDEDOR CONTRIBUYENTE/COMPRADOR NO CONTRIBUYENTE – INMUEBLE UNICO DUEÑO
Vendedor: Contribuyente
Comprador: No Contribuyente
Tener en cuenta:
✓ El vendedor es contribuyente de IVA emite al comprador una factura 70% exenta y 30% gravada a la tasa del 5%.
✓ Si el vendedor es contribuyente solo del IRP la escribanía retiene el importe el IVA al vendedor y paga al fisco (según Decreto N° 1030/13 Art.45).
✓ Es un ingreso gravado para el IRP.
✓ Si el vendedor es contribuyente a parte del IVA de Renta (IRPC, IRACIS o IRAGRO) y el bien vendido no forma parte del Activo Fijo empresarial de Renta; es un bien particular o bienes gananciales. El vendedor debe emitir al comprador una factura solo para el efecto impositivo de tributar el IVA, no se considera el ingreso para tributar la Renta Comercial.

4. VENDEDOR CONTRIBUYENTE/COMPRADOR CONTRIBUYENTE – INMUEBLE UNICO DUEÑO
Vendedor: Contribuyente
Comprador: Contribuyente
Tener en cuenta:
✓ El vendedor es contribuyente de IVA emite al comprador una factura 70% exenta y 30% gravada a la tasa del 5%.
✓ Si el vendedor es contribuyente solo del IRP la escribanía retiene el importe el IVA al vendedor y paga al fisco (según Decreto N° 1030/13 Art.45).
✓ Si el vendedor es contribuyente a parte del IVA de Renta (IRPC, IRACIS o IRAGRO) y el bien vendido no forma parte del Activo Fijo empresarial de Renta; es un bien particular o bienes gananciales. El vendedor debe emitir al comprador una factura solo para el efecto impositivo de tributar el IVA, no se considera el ingreso para tributar la Renta Comercial.

5. VENTA DE UN INMUEBLE CON REGIMEN DE BIENES GANANCIALES (MATRIMONIO SIN SEPARACION DE BIENES)
✓ Si ambos conyugues son contribuyentes del IVA, se deberá emitir dos facturas al comprador por el 50% cada uno del valor de la venta 70% exenta y 30% gravada a la tasa del 5%. En este caso sumara al RNI del IRP en la proporción que cada uno facturo, y los ingresos serán gravados para el IRP en la proporción facturada por cada contribuyente.
✓ Si solo uno de los conyugues es contribuyente del IVA se podrá proceder:
• El conyugue contribuyente de IVA emite al comprador una factura 70% exenta y 30% gravada a la tasa del 5%, por el total del valor del inmueble. Pero solo considerara ingreso a sumar al RNI del IRP o como ingreso gravado en el caso que sea contribuyente del IRP el 50% del valor facturado; o
• El conyugue contribuyente de IVA emite al comprador una factura por el 50% del valor del Inmueble 70% exenta y 30% gravada a la tasa del 5%. El conyugue no contribuyente como no emite factura, la escribanía procede a realizarle la retención del IVA en la proporción correspondiente de manera de dar cumplimiento a lo establecido Decreto N° 1030/13 Art.45. Todo esto deberá constar en la escritura de transferencia, mencionando siempre toda la documentación realizada. En el caso de que uno de los conyugues sea extranjero deberá además del IVA la escribanía retener el IRP, Decreto 359/18 Art.45.
✓ Si ambos conyugues no son contribuyentes o son solo contribuyentes del IRP, la escribanía deberá retener el IVA a ambos en la proporción del 50% de manera de dar cumplimiento a lo establecido Decreto N° 1030/13 Art.45. Todo esto deberá constar en la escritura de transferencia, mencionando siempre toda la documentación realizada. En el caso de que los conyugues sean extranjeros o uno de ellos sea extranjero deberá además del IVA la escribanía retener el IRP, Decreto 359/18 Art.45.